Non mi occupo professionalmente di immobili e di canoni di affitto, senonché recentemente mi è capitato di dare assistenza per la locazione di un appartamento sito a Genova applicando i criteri fissati per il canone concordato, in modo da accedere alle semplificazioni (e agevolazioni) fiscali, in termini di imposta di bollo di registrazione, IMU, TASI e reddito sull’immobile (cedolare secca) previste dalla legislazione vigente.

Non mi soffermerò sulle varie tipologie di canone concordato e le formalità collegate, essendo questa materia ampiamente trattata da siti specializzati cui rimando (eccone alcuni, esattamente quelli che compaiono nella prima pagina di una ricerca Google con le parole chiave “locazione a canone concordato” >> - La Legge per Tutti: Affitto a canone concordato: come funziona e quando conviene >>;  PagineGialle Casa Magazine: Affitto a canone concordato: tutto quello che c’è da sapere >>; Gromia: Il canone concordato: cosa è, Guida al calcolo del canone concordato e vantaggi fiscali >>; REGold: Contratti di locazione a canone concordato, le conferme ADE >>; IdealistaNews: Contratto di locazione a canone concordato 2018, i vantaggi e cosa sapere per la stipula >>).

Trattandosi nel caso in esame di una locazione non assistita, l’accesso ai vantaggi fiscali sommariamente elencati sopra è subordinata all’attestazione obbligatoria rilasciata da almeno una delle organizzazioni sindacali di categoria (proprietari edilizi e conduttori) che hanno firmato l’accordo territoriale. L’obbligatorietà dell’attestazione è chiaramente sancita dalla Risoluzione del 20 aprile 2018 n.31/E emessa dall’Agenzia delle Entrate (>>). La questione è diffusamente trattata nel sito “Fisco e Tasse - Locazione a canone concordato non assistita: attestazione obbligatoria” (>>) cui rimando.[1]

A questo punto è bene ripetere le parole usate nella citata risoluzione: “… (omissis) per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

La formulazione ripete quanto affermato nel comma 8 degli articoli 1 e 2, al comma 5 dell’articolo 3, nonché all’articolo 1 dell’Allegato E del D.M. 16 gennaio 2017 del MIT (>>).[2] Il MIT stesso ha emesso una nota (>>) di risposta al quesito posto da CONFABITARE in data 22/01/2018 (nota: incredibilmente la nota del MIT è priva di data.)

Come devono essere specificati gli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali e come devono essere comunicati?

Entra in ballo dunque la “scheda per la determinazione del canone di contratti agevolati”. Di queste schede ne esistono sei modelli diversi; andando all’accordo territoriale del Comune di Genova firmato il 5 dicembre 2017 (>>) nello specifico si ha:

• allegato 3 per il caso generale (art. 2 comma 3 legge 431/98),
• allegato 4 per immobile completamente/parzialmente arredato (art. 2 comma 3 legge 431/98),
• allegato 5 per locazione di porzione di immobile (art. 2 comma 3 legge 431/98 e D.M. 16/01/2017),
• allegato 6 per locazione di porzione di immobile arredato (art. 2 comma 3 legge 431/98 e D.M. 16/01/2017),
• allegato 7 per locazione transitoria di immobile (art. 5 comma 1 legge 431/98 e art. 2 D.M. 16/01/2017),
• allegato 8 per locazione transitoria di porzione di immobile (art. 5 comma 1 legge 431/98 e art. 2 D.M. 16/01/2017),
• allegato 9 per locazione transitoria per studenti universitari di porzioni di immobili (art. 5 comma 2 e 31 legge 431/98 e art. 32 D.M. 16/01/2017).

Nel caso specifico si applicava l’allegato 4.

Vale la pena di osservare che la scheda tecnica è firmata dal locatore e dal conduttore. Essa dunque risponde al requisito necessario per specificare all’organizzazione di categoria i dati; tanto più che locatore e conduttore sottoscrivono, nella stessa scheda, la seguente dichiarazione “Le parti contraenti dichiarano che i dati sopraesposti sono stati forniti da loro e manlevano da ogni responsabilità per eventuale erroneità dei dati forniti.” 

Rimanendo sull’accordo territoriale di Genova, l’articolo 7 del Titolo A recita quanto segue: “all’interno di ciascuna delle fasce di oscillazione di cui al precedente punto 3, sono determinate tre sottofasce i cui valori di locazione copriranno rispettivamente il 25% inferiore, il 50% intermedio ed il 25% superiore dell’intera fascia di oscillazione; gli immobili oggetto di locazione saranno collocati in una delle sottofasce indicate in base al numero degli elementi presenti nell’unità immobiliare tra quelle elencate nella scheda tecnica contenente l’elenco degli elementi caratteristici (Allegato 3) che dovrà essere compilata ed allegata al contratto di locazione. In caso di locazione di immobili o di porzione arredata dovranno essere utilizzate le relative schede tecniche (rispettivamente Allegati 4, 5 e 6)”

La scheda tecnica deve essere dunque compilata e allegata al contratto di locazione. Trattandosi di procedura non assistita è abbastanza naturale pensare che la compilazione sia fatta dalle parti stesse che devono controfirmarla, oltretutto mallevando dalla responsabilità chi dovesse in seguito utilizzare questi dati (evidentemente ciò si riferisce all’organizzazione sindacale cui sarà richiesta l’attestazione di rispondenza).  

Se si cercano istruzioni in merito a chi spetti compilarla, non si trovano risposte. Circa il modello da utilizzare allo scopo sorge qualche dubbio, perché in rete non si trova nessun fac-simile dei modelli dell’accordo territoriale di Genova (si può scaricare un modello dal sito UNIAT, ma è diverso da quello degli accordi territoriali in questione; così come quello reperibile nel sito www.cedolaresecca.net>>; la UPPI di Ancona rende disponibile un documento Word dal titolo “Dati necessari per la stipula dei contratti concordati” >> che è diverso da tutti gli altri).

L’unico modello reperibile è quello con i timbri delle organizzazioni di categoria. Utilizzare questo? Il fatto che sul frontespizio in alto a sinistra ci sia lo spazio per il logo/nome dell’associazione che si presume sia quella che assevererà l’importo con l’attestazione di rispondenza fa propendere all’uso del modello ufficiale allegato all’accordo.

A questo punto, parte la ricerca dell’associazione cui rivolgersi. Qui comincia il bello perché:

1. c’è chi chiede l’iscrizione e fa l’attestazione gratis (l’iscrizione parte da un minimo di 50 euro e arriva anche a 90 euro);
2. c’è chi chiede l’iscrizione e fa pagare l’attestazione (70 euro di iscrizione e 50 euro per il rilascio dell’attestazione);
3. c’è chi fa l’attestazione senza iscrizione, ma a conti fatti conviene iscriversi (senza iscrizione, il rilascio dell’attestato supera i 120 euro);
4. c’è chi non vuole la scheda tecnica compilata dai contraenti, ma vuole rifarla facendosela pagare in più (70 euro per l’attestazione più 50 euro per la scheda);
5. c’è chi dice di accettare la scheda tecnica compilata dai contraenti.

Nel caso 5, che sembrerebbe in linea con il testo degli accordi, si scopre solo successivamente un problema legato al fatto che l’uso del modello allegato agli accordi territoriali non è accettato, perché non possono esserci i timbri di altre associazioni oltre a quelle asseveranti, anche se è evidente che quello che dovrebbe contare è il timbro nel frontespizio in alto a sinistra che è apposto dall’associazione che fa l’attestazione. Pare che non utilizzare il modello convalidato da tutti i firmatari sia una disposizione dell’Agenzia delle Entrate che vuole solo un timbro (anche se è abbastanza facile distinguere quello effettivo, dagli altri).

All’osservazione che non ci sono modelli intonsi disponibili (salvo il ricrearsene uno in word, procedura che allo scrivente è sembrata non corretta perché in questo modo si potrebbe modificare arbitrariamente il modello, imponendo un ulteriore controllo di rispondenza), la risposta è stata che solo le associazioni di categoria dispongono di quel modello. Ne segue che la scheda deve essere “necessariamente” compilata dalle associazioni. Ovviamente, dietro compenso, e non contestualmente alla firma del contratto nel caso di procedura non assistita (il che appare non in sintonia con il testo degli accordi territoriali).

Il costo di questa compilazione oscilla tra 10 e 50 euro, non è dunque elevato. Ma ciò che importa è, in questo caso, il principio: perché si deve essere obbligati a pagare un’associazione per ottenere un documento che gli accordi prescrivono sia redatto dalle parti? 

Acclarato che, comunque, la prassi è questa, ci si domanda se non sarebbe stato più semplice scrivere esplicitamente: la scheda tecnica deve essere compilata dall’associazione di categoria che rilascia l’attestazione di rispondenza.

A questa osservazione mi è stato risposto che sulla necessità che la scheda sia compilata da un’associazione ci sarebbe un chiarimento rilasciato nel 2017 dall’Agenzia delle Entrate. La ricerca “chiarimenti agenzia entrata su scheda con elementi caratteristici per locazione a canone concordato” non offre però nessun risultato.

Il D.M. 16 gennaio 2017 (>>) e la nota del MIT (>>) precedentemente menzionata non dicono nulla al riguardo, così come la Risoluzione del 20 aprile 2018 n.31/E emessa dall’Agenzia delle Entrate (>>). 

Anche l’allegato 15 degli accordi territoriali di Genova del 5 dicembre 2017 (>>), il cui titolo recita “Protocollo di intesa tra associazioni”, non fornisce nessun chiarimento circa la “necessità” che la scheda tecnica sia preparata da un’associazione di categoria, ma si limita ad affermare quanto segue:

1. Le Associazioni aderenti si impegnano a rilasciare l’attestazione … ai richiedenti privati …, a tal fine saranno utilizzati gli appositi modelli allegati all’accordo territoriale …
2. L’attestazione in oggetto sarà rilasciata dalle associazioni solo ed esclusivamente a seguito della puntuale verifica dei contenuti economici e normativi dei contratti di locazione per i quali è stata richiesta, a tal fine i contraenti dovranno fornire tutti gli elementi necessari, in mancanza di tale documentazione od in caso di irregolarità delle norme contrattuali o dei conteggi per la determinazione del canone, l’attestazione non sarà rilasciata.
3. …
4. …
5. Nel caso di attestazione unilaterale, gli adempimenti necessari saranno espletati dalla associazione a cui è pervenuta la richiesta.

Conclusione

1. muoversi nei meandri di questi accordi può risultare più impervio che consultare l’intero corpo normativo del BPVC di ASME, essendo praticamente impossibile reperire indicazioni chiare e univoche;
2. la scheda tecnica con gli elementi caratteristici deve essere compilata dalle associazioni di categoria a un costo che va dai 10 ai 50 euro, a meno di non disporre di un modello intonso che però non è reperibile perché in possesso delle sole associazioni;
3. il costo totale dell’operazione oscilla da un minimo di 60 a un massimo di 120-150 euro, a seconda dell’associazione cui ci si rivolge, cui si dovrà eventualmente aggiungere la registrazione del contratto con l’attestazione allegata (a un costo minimo di 20 euro);
4. l’orientamento della Corte costituzionale, circa l’illegittimità di obbligare i cittadini a iscriversi a una qualunque associazione, è di fatto aggirato con gli escamotage di aumentare le tariffe per i non iscritti.[3]

 (Pubblicato da Studio)